| 问题 | 商品房预售行为的利与弊 |
| 释义 | 就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。 （一）商品房预售的利 （1）商品房预售的普遍性 自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。 （2）加速了建设资金的周转 由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。 （3）房地产开发融资的重要手段 我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。成为了房地产开发融资的重要手段！ （4）销售价格低 目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。 （二）商品房预售的弊 （1）消费者利益的不到有利的保障 由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。消费者的利益得不到有利的保障。 （2）各种风险因素较高 商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。 因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！ 一、商品房预售需要满足哪些条件？ 我国《城市房地产管理法》第一百五十九条规定，商品房预售应符合下列条件： 1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 2、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 3、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 4、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。 6、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 7、法律、法规规定的其他条件。 |
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