| 问题 | 拍卖后买卖不破租赁可以适用吗? |
| 释义 | 租赁物需要拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 对于买卖不破租赁原则的适用的目的，一般是为了保护租赁合同的有效性，如果在租赁期间产权发生变动的情况下导致租赁合同的无效，那么对租赁行为是造成严重的混乱的，承租人可以依法根据相关原则来维护自己的合法权益不受侵犯。 一、如何确定租赁权与抵押权 租赁权虽然为债权，但与其他债权不同。我国《民法典》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”即租赁合同有效成立后，出租方买卖租赁物，租赁合同对租赁物的买受人继续有效，承租人对租赁物可以依法行使租赁权，承租人可以对抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所说的“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”是租赁权物权化的重要表现。不动产抵押是通过不转移不动产标的物占有来实现抵押物所有人对抵押物的使用、收益的目的。也就是说抵押人可以在抵押物上享有占有、使用、收益的权利。抵押权人支配的仅是担保物的交换价值，所以抵押权成立后，抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的权利，也可交给第三人使用。 二、提出房屋租赁执行异议的条件是什么 承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。 |
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