| 问题 | 房地产开发流程及五证 |
| 释义 | 一、房地产的法律含义 房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。 对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 二、房地产开发五证 原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证。 三、房地产开发前期手续流程有哪些 1、首先应到国土局办理好土地出让手续。 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： （1）、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。 （2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 （4）、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 （5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 （6）、规划部门办理项目选址意见书。 3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）人防办进行人防工程建设布局审查。 （2）国土资源局办理土地预审。 （3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 （4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 （5）规划部门确定建设工程规划设计条件。 4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： （1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 （2）消防局对初步设计的消防设计进行审查。 （3）交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 （4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。 （5）国土资源局进行用地预审。 （6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 （7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 （8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 （9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）公安消防支队进行消防设计审查。 （2）人防办进行人防设施审查。 （3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 （4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： （1）建设单位办理施工报建登记。 （2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 （3）建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 |
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