| 问题 | 买房时有可能会掉入哪些陷阱 |
| 释义 | 【陷阱一】广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。 规避:应到实地考察、保留广告单、售楼书等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。 【陷阱二】内部认购造势 许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，本站编辑认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。 规避:应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 【陷阱三】吞吃购房定金 在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。 规避：交纳房屋购买定金时，一定要看房本，看和中介公司介绍的信息是否相符，房屋情况和中介介绍的有出入的话，还可以借机“杀价”，谨防由于中介公司刊登房产信息失真，造成客户违约，损失购房定金。贷款买房，交定金前最好做贷款预审。 【陷阱四】开发商把按揭做幌子 大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。 规避:购买前应先了解按揭的性质。 【陷阱四】特价陷阱 节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。 规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。 【陷阱五】合同陷阱 一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。 规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。 【陷阱六】物业管理陷阱 房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。 规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件;二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。 【陷阱七】大力营造现场道具和售楼气氛 为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。 规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要;二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售;第三,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。 【陷阱八】房屋面积前后不符 商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理;合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。 规避:仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续，注意楼盘宣传海报，重视“不可抗力”条款的约定。 【陷阱九】配套缩水 许多不良开发商在推楼盘时，往往会向你推介园区周边配套规划，幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全，但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容，使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。 规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。 【陷阱十】证照陷阱 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》熞步薪ㄉ韫こ炭工证、《商品房销售熢な坌砜芍ぁ罚弧岸书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。 |
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