| 问题 | 代理合同是指什么 |
| 释义 | 委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。其效力直接归属于被代理人。 (1)代理合同是双务、有偿合同。代理人有义务以本人的名义为本人实施买卖等活动，而本人有义务向代理人支付报酬。 (2)代理合同属于委托性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 (3)代理合同是诺成合同。只要意思表示达成了一致，代理合同即告成立，无须以交付实物或给付其他财产为成立的前提。 (4)代理合同不是要式合同，而是不要式合同。代理合同可以是口头的，也可以是书面的，可以通过面对面的谈判而达成协议，也可以通过电话、电报、传真或者其他先进的通讯手段缔结合同。 一、委托授权和委托合同的区别？ 委托授权是指委托人(被代理入)向受托人(代理人)授予代理权的意思表示。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。一：区别：1、委托授权是一种单方的民事法律行为；委托合同则是—种双方法律行为。2、委托授权可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但法律规定用书面形式的，则应当用书面形式；委托合同则需要采用书面形式。二、联系：有关委托授权行为是委托代理的基础，而委托代理中的权利义务关系又具体反映在委托合同中。委托合同往往是授权行为的基础。在实践中，为防止纠纷的发生，最好的办法是在出具授权委托书的同时，由委托人和受托人签订一份委托合同，详细规定。 二、物业服务合同有什么特征 （1）物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。 （2）物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。根据民法典的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。 （3）物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同也存在本质的不同。承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬；而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。 （4）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。 物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同；根据物业服务合同的内容，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，因此物业服务合同是双务合同；物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第九百一十九条，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 |
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