| 问题 | 什么是商住两用房,买商住两用房要注意什么 |
| 释义 | 什么是商住两用房? “商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以用于商业开发，也可以用于住宅开发。而在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。 商住两用房有何优势? 一是总价低，商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，一套房的总价较低。 二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。 三是建设标准高，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。 四是不限购，像北京、上海等一些一级城市，为了稳定房价，对居民实行限购政策，而商住两用房一般不限购，满足很多购房者的买房梦。 商住两用房有何劣势? 尽管和动辄近百万元的普通住宅相比，商住两用房的总价较低，但如果贷款购房，首付比例却不低，一般要求最低首付比例在四成到五成。而一些普通商业住宅首付仅三成甚至两成。另外，购买商住两用房，贷款利率会比同期同档次利率有所上浮，贷款年限也会有所限制。 商住楼在产权性质上具有商业属性，其日后的生活成本和出售成本会比普通住宅要高。首先，商住楼的水电费用大多是按照商业水电费计算，比民用水电价格要高;此外，商住楼的物业费用和公共维修基金费用也会比普通住宅要贵。 房屋产权期限也需加以衡量，普通住宅产权年限为70年，而商住用房产权年限为40或50年。根据我国2007年出台的民法典相关规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定，如果到期，如何处理也是一大难题。 此外，普通住宅通常一层有两至六户，商住用房一层可多达十几二十户，居住密度较高。 买商住两用房要注意什么? 1、明确未来使用费的缴纳依据 购房者应问清水电等是否按商业标准收取，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可以按民用价格缴纳。 2、了解项目是否有相应配套建设 非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校、医疗机构等，购房前最好了解清楚。 3、首选商住分区，避免商住混杂 商用区和居住区分为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，能避免混用及费用收取标准的混乱。 4、留心“商改住”违法行为 “商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地，并最终以商务公寓或酒店式公寓的推出，商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为，相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。 商住两用房既有优势也有劣势，因此不管购房者是基于什么原因购买商住两用房，购买商住两用房要谨慎，一定要了解清楚再出手。 |
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