| 问题 | 居住权是登记生效吗 |
| 释义 | 居住权需要登记。居住权，不包括因房屋租赁产生的居住权，也不包括住旅馆等情况。居住权的设立对于公租房、廉租房的承租人和以房养老的人来说是一大利好，不管是否将自己的房子抵押，只要是签订居住权合同，那么在房子的居住权利都是会受到法律保护的。 一、设立的时间点 根据《民法典》第十四章居住权的相关内容分析可知，居住权的设立可大致分成房屋所有权人在世的时候直接设立和以遗嘱形式进行设立。 二、发生物权效力的时间 针对这个问题，也需要分成两种情况来分析。如果是房屋所有权人在世的时候直接申请设立的，根据《民法典》第368条的规定是登记设立。 而针对以遗嘱方式设立的呢，是登记生效？还是房屋所有权人死亡时直接发生物权效力？笔者认为应当还是登记生效。具体理由如下： 1.居住权是用益物权，除非法律特别规定，如《民法典》第333条规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”之类的，否则都应当按照一般规定，即登记设立的原则。 2.死亡即发生权利变动的原则是以原权利已经合法存在为前提的，如所有权、土地使用权等已经合法建造或者合法登记后发生继承的。而以遗嘱形式来设立的居住权并不符合此类的情形，并且《民法典》第369条还明确规定“居住权不得转让、继承。”因此笔者认为，其本质上是以遗嘱的形式给房屋所有权人确定了一个配合办理居住权的义务和居住权人要求继承人配合办理相应居住权的权利。 三、居住权需提供的原因文件 根据《民法典》第367、371条规定，结合《民诉法》的相关规定，申请居住权的原因文件可分次三种，即居住权合同、包含居住权的遗嘱、明确居住权的生效法律文书。 四、居住权办理程序 根据以上内容分析，居住权办理的一般程序为房屋所有权人和居住权人双方共同提出申请；如以遗嘱方式设立的，则可在办理房屋所有权继承的时候一并提出申请或者分别办理。 需要特别注意的是，以遗嘱方式设立的，如现房屋所有权人与居住权人有纠纷，即其不认可居住权设立的，则应当先通过诉讼解决后再行办理相应的居住权登记。 四、以遗嘱方式设立居住权 以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱方式设立居住权的，应当以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示，或者未完成遗赠抚养协议中约定义务的，可能会丧失居住权利。 以遗嘱方式设立的居住权与以合同方式设立的居住权有不同之处。根据《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。因此，通过遗嘱继承设立的居住权不以登记为生效要件，而是自继承开始时获得居住权。但为避免日后因居住权产生纠纷，建议及时去不动产登记中心办理居住权登记手续。 五、以生效法律文书设立居住权 虽然《民法典》未明确规定以生效的法律文书设立居住权的方式，但根据居住权的立法目的和《民法典》物权编、婚姻家庭编的相关规定，生效法律文书也可以是设立居住权的一种方式。 成都市金牛区法院日前对成都首例居住权纠纷案进行开庭审理。本案中母亲王芳及其女儿放弃继承权，儿子小罗获得了房屋所有权，离婚时小罗因抚养费支付困难，在母亲不知情的情况下，在离婚协议中将房屋作为抚养费归前妻所有。王芳因其自身居住权利益受到损害向法院提起诉讼。法院判决小罗作为房屋的单独所有权人，应当积极协助王芳办理案涉房屋的不动产居住权登记手续。王芳可以判决书作为材料向不动产登记中心申请办理登记手续。 综上，目前可通过合同、遗嘱、生效法律文书三种形式设立居住权，居住权自登记时设立，需要携带证明材料去不动产登记中心办理手续，居住期限届满或者因居住权人死亡，居住权消灭，应当及时办理注销登记。 |
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