| 问题 | 土地使用权评估公式的方法是什么？ |
| 释义 | 一、市场法 (一)市场法及其适用条件 市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。 (二)市场法应用的步骤与过程 1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。 选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求： (1)与待估土地用途应相同。 (2)与待估土地交易类型应相同。 (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。 (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。 (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。 2、进行交易情况的修正。 (1)有一定利害关系的主体之间的交易。 (2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。 (3)买方或卖方不了解市场行情。 (4)其他特殊交易情形。 3、进行交易时间的修正。 4、进行区域因素修正。 5、进行个别因素修正。 6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。 二、收益法 (一)收益法的应用形式 土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 (二)土地收益额及其估算 实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。 土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。 土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。 以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行： 1、计算总收入。 2、求取总费用。(此处不包括利息) 3、求取总收益。 4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数 5、求取土地纯收益。 (三)土地还原利率及其估算 土地还原利率实际上是土地投资报酬率。 1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。 2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。 还原利率=安全利率风险调整值 3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。 (四)土地收益年限及其测算 土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。 土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。 |
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