| 问题 | 开发商一房两卖是欺诈还是违约 |
| 释义 | 一房两卖属于诈骗。又与刑法上的合同诈骗罪的特征极为相似，即都是在签订、履行合同过程中，骗取了对方当事人的财物。一房二卖到底是属于民事纠纷，还是构成刑事案件中的合同诈骗罪，最关键的还是要从卖房者的主观方面和客观方面来区分。如果买房者主观上只是为了获取更高利润，并无非法占有两笔房款的意图，其诈骗行为应属于民事纠纷范畴。如果能够认定行为人具有非法占有的目的，且是利用合同的形式进行诈骗，则应认定为合同诈骗罪。 一房二卖所涉及合同的效力 1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。 2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。 3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。 购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的一房二卖行为加以防范。 法律依据 《 商品房销售管理办法》第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 |
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