| 问题 | 租房人装修房子租期结束怎么办？ |
| 释义 | 李先生：租住同一套房子五年多，期间结婚生子，因为生活需要，在征求房东同意的情况下，进行了装修。现在买了房子要搬走，是否可以要求房东补偿一部分装修费？ ■律师分析：承租人经过出租人同意进行房屋装修，便不存在违约或者侵权的问题，除非出租人和承租人合同中另有约定，但关于房屋装修后租赁合同终止时，装修物该如何处理这件事儿，法律也有相关规定：首先应看出租人和承租人之间是否有约定，有约定按照约定履行即可，比如，他们可以约定由出租人使用，但应给承租人适当的补偿。若没有约定，也达不成协议的情况下，承租人可以取回，而出租人也有权要求承租人取回，因取回造成租赁物的损失，承租人应当恢复原状，但承租人对出租人无费用补偿请求权。因此，本案中，李先生在协商未果的情况下可以将自己的装修物取回，但无费用补偿请求权。 一、承租人装修纠纷如何处理 (一)承租人得到出租人书面同意的1、租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。而且此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。因为承租人已经充分享受了装修物带来的利益。2、租赁合同是非正常解除时，法院将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。3、对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。(二)承租人装修未经过出租人同意。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。 二、商铺租赁合同的约定问题 商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。 由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。 首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。 其次，关于租金递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。 第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。 第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四百七十五条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。” 因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。 此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。 |
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