问题 | 没还完贷款的房子能抵押贷款吗 |
释义 | 未还清房贷的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是可以通过一些方法来办理过户:1.用户可以通过转按揭的方法变更借款人,让房屋的购买人继续偿还借款;2.用买方的首付款还清剩余贷款,从而撤销房屋抵押登记进行交易;3.利用银行贷款来缴清剩余贷款,卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清房贷。 一、是属于按揭的房子怎么卖 贷款没还清,卖掉房屋的方法有以下三种: 1、用买方的首付款缴清剩余贷款 二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。 注意:买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件,或者提前还贷需付违约金,那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高首付,适当降价的方式协商完成。 2、转按揭(将贷款转移到买家身上) 转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。 3、再次贷款来缴清剩余贷款 假设以上两种都行不通的情况下,卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。 二、房子还没供完可以卖出去吗 按揭贷款还没有还完的房子也是可以卖的,只是手续比已经还清贷款的手续更加的繁琐,因为没有还清贷款的房子是不能办理过户手续的。需要先将按揭还清才行,也就是需要提前还贷。因为按揭未还清的房子是抵押给银行的,所以按揭未还清的房子不能直接在房管局办理过户手续。买方的首付款刚好能覆盖剩下的房贷,用买方的首付款来还清剩余的房贷,先办贷款结清证明,然后到房产交易中心办理解除抵押登记手续,然后再进行下一步的买卖交易。 三、确定房屋产权后,交定金 1、若卖方仍在还贷,则在交定金之前,需要先办理赎楼或同行转按揭。 办理赎楼:卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。 办理转按揭: A、评估所进行房屋评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。 B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。 C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。 D、卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户。 E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。 F、买方产权证下发后,办理抵押登记。 特别提醒:买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买方会有风险。 2、当卖方不再为该房还贷,则进入交定金环节。 一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。 定金好不要直接交到业主手中,而应该交由银行监管,可以在预约买卖合同中约定,在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。 交定金的具体做法是:然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。 出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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