| 问题 | 二手房产中介卖房流程及注意事项 |
| 释义 | 一、二手房产中介卖房流程 1、查册：通过房产地址，房产证登记号等等之类的有效信息到房管局或者房产交易中心查询房子是否有被抵押，违章，查封等情况。 2、交定金：定金，不是订金，定金是签署合同之后，付出的一定数量的货币，来确保合同的履行。这个是具备法律效益的，在这个上面有一个定金罚则来制约的。 3、签订三方合同和网签合同：三方合同就是我们通常说的，连同中介一起的合同。这个合同签完之后，要登录房管局的网站，按照合同签订的金额等其他信息录入进去，完成网签。 4、赎契：这个步骤出现在这里，是因为很多房东卖房子的时候，贷款还没有还清。这一步骤主要是针对这种房东，他们付清房款，取回房产证的过程。 5、银行评估：这个是贷款的前一步骤，银行会指定评估公司对房产进行价值评估，然后判断放款金额等情况。通过之后，会有一份同意贷款申请书。通常房产中介说的做评估，就是这个环节。 6、签订按揭贷款合同：这个是指签订合同，买房付完首付之后，再将此房抵押给银行以或者贷余下放款的资格。简单来说，就说用新买的房子抵押贷款。 7、银行出具同意贷款通知书：银行审核过后，同意放款，会通知申贷人签署二手房按揭贷款审批书。 8、涂销和递件：涂销就是像银行涂销贷款，取回房产证原件（即通常说的红本）。递件就是到房产交易所申请产权转移，递交审核，审核完成拿回执的过程。 9、付首付和财政监管：这个步骤就是把房子首付放到银行，过户成功后银行会把首付打款给房东的过程，这是一个资金监管的过程。 10、完税过户：递件申请成功领取回执之后，缴纳各种规定的房屋税项，出购房发票，出回执。 11、出新证（出5元印花税之后拿到新的房产证） 12、归档（送到房管局档案室，归档登记） 13、入押（这个就是把新领到的房产证给银行去抵押） 14、出押（指房地产抵押登记后出房地产他项权证） 15、公积金审批放款；如果是商业贷款的话，是没有这个步骤的。 16、放款：银行通过之后贷款审批之后，在这个步骤会把贷款金额一次性打到原户主的账户内。 17、收房：买卖双方交接房屋钥匙，家电，包括各类物业费，水电费之类的，这些都是双方协商的，有些在买卖一开始签订合同的时候就已经商量好这些的。 二、二手房产中介卖房注意事项 1、核实交易信息 房屋买卖双方在通过房产中介公司签订房屋买卖协议时，应当对交易房屋进行产权调查、对交易信息进行核实。此外，房屋买卖双方还应当对交易金额、交房时间、过户期限等重要合同条款进行共同确认。 2、不轻信虚假宣传、虚假承诺 房产中介公司受利益驱使，往往会作出各式的虚假承诺，其目的不外乎争夺客户资源、尽快促成交易、收取佣金。买卖双方在不知其所做宣传及承诺是否属实的情况下，可以向专业人士进行咨询。 对于房产中介公司在职权范围内能够做出的宣传、承诺，买卖双方应当要求其写入房屋买卖居间合同；对于房产中介公司作出的虚假承诺、虚假宣传，买卖双方可以向房地产中介行业协会、工商部门、房管局等主管行政部门进行投诉。但在房产交易信息核实之前，买卖双方不应当签订任何协议或支付任何费用。 3、慎签合同、不留空白 房屋买卖双方和房产中介公司在签订协议时应当避免留下空白条款，不作填写时应当用＼或是X代替，以避免房产中介公司私下篡改合同。即便是房屋买卖双方与房产中介公司另有约定，也应当以书面形式作出，而不应当仅仅停留在口头约定上。 4、对格式合同、格式条款，主动要求解释说明 房产中介公司往往让签订的房屋买卖居间协议都是提前拟定好的格式合同、格式条款，买卖双方不是很专业或不是很理解相关条款含义，根据法律的相关规定，房产中介公司作为格式合同的提供方，有义务、有责任主动对格式条款予以解释，在房产中介公司未予以解释时，买卖双方一定要让房产中介公司主动对相关格式条款予以解释清楚，以免陷入被动困境。 5、拒签霸王合同、霸王条款 房产中介公司通常会通过格式合同、格式条款加重买卖双方责任、减轻自身责任，这些合同、条款即为霸王合同、霸王条款，比如仅仅约定买卖双方违约责任而未约定中介方违约责任的条款等。 面对这些霸王合同、霸王条款，买卖双方应当坚持要求对其进行修改，如果房产中介公司不同意，买卖双方应当拒绝签订霸王合同、霸王条款，避免事后遗留法律风险。 6、留存原件，保存收据、发票 房屋买卖双方同房产中介公司签订房屋买卖居间协议时应当一式两份，注意保留原件，落款处应由中介公司盖章。在交纳定金、购房款或者其他税费时，应当要求房产中介公司提供正规的发票或者加盖房产中介公司公章的收据，并写清款项的事由。 7、坚决抵制违规收费行为 如果房屋买卖双方对于房产中介公司收费的合理性产生怀疑，可以向物价局、房管局等相关部门进行核实咨询，对于房产中介公司的违规收费行为应当坚决予以抵制，并可以向相关部门举报投诉。 |
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