| 释义 |
不动产二重买卖是指不动产所有权人在与第一购买人签订买卖合同后，又将同一不动产卖与第二购买人的行为。在现实生活中，常见有四种形态：其一，二个债权合同，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同，未交付占有也未登记，而后又与第二购买人签订买卖合同，同样也没有交付占有和登记。其二，一个债权合同，另一个为债权合同加交付，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后，又与第二购买人签订合同，并交付占有使用。其三，一个债权合同，另一个债权合同加登记，即不动产所有权人与第一购买人签订买卖合同后，又将不动产卖与第二购买人并办理登记手续。其四，一个债权合同加交付占有使用，另一个债权合同加登记，即在第一购买人入住后，第二购买人办理了过户登记手续。
对于第一种形态，按照市场经济自由竞争原理以及债的相对性原理，二个债权合同显然都是有效的，法律不应过度干预当事人之间的买卖自由。卖方违约的，买方可以要求损害赔偿。一般而言，第二购买人出价会更高，因而发生争议时，可以确定由第二购买人取得所有权，因为这样比较符合自由竞争原理。对于第二种形态，方法可以按照第一种情形判断。对于第三种形态，显然应由第二购买人取得不动产所有权。前三种形态，由于第一购买人取得的是债权，而债仅具有相对效力，因而从根本上说，第二购买人在不动产所有权的取得上具有优先性。但有困惑的是第四种形态，因为这种情况下，第一购买人已经入住，占有使用房屋，而第二购买人却在此时办理了登记手续，至少是取得了名义上的所有权。对该种情形，后文将进一步论述。
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