| 问题 | 楼顶的使用权以及所有权归谁 |
| 释义 | 1.楼顶属于小区公共空间，使用权属于全体业主，业主委员会可以投诉私自使用屋顶的业主。 2.楼顶空间的所有权归全体业主共有，不能归顶层业主专有使用，开发商与顶层业主约定的专有使用权无效。 3.如果楼顶屋面存在违章搭建，可以通过司法途径起诉违建者恢复原状，或者通过行政途径举报违建情况。 楼顶属于小区公共空间，全体业主共有使用权，私自使用或违章搭建需受到监督和维权。 法律分析 一、楼顶归谁使用 如果顶楼业主的购房合同的产权不包括楼顶，楼顶是属于业主共有的，既然属于小区公共空间，公共空间的使用权属于全体业主，监督权归小区业主委员会，在个别业主私自使用屋顶但不存在违章搭建行为的情况下，业主委员会可以向物管公司投诉，由物管公司督促该业主停止占用公共空间的行为。 二、房屋的屋顶所有权是归谁的 楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，即属于业主共有部分，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。 三、楼顶屋面被违章搭建怎么办 楼顶屋面被违章搭建影响各业主的日常使用，除了沟通协调之外，还有两条维权路径可以选择。一是司法途径，可以起诉违章搭建者，要求恢复原状；二是行政途径，在全省严控“违建”和各地都在创建“无违县市区”的大背景，可将违建情况如实向行政执法部门举报，既是维权，也是为“无违创建”做贡献。 结语 楼顶归谁使用，楼顶的使用权属于全体业主，业主委员会可向物管公司投诉。房屋的屋顶所有权属于全体业主共有，顶层区分所有权人不能取得专有使用权。楼顶屋面被违章搭建，可通过司法途径起诉违建者恢复原状，也可向行政执法部门举报，维权同时为无违创建做贡献。 法律依据 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十四条 县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十五条 人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。 公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。 有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。 |
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