| 问题 | 对抵押房产进行出租是否有效吗 |
| 释义 | 设立了抵押权的房屋可以出租，但需要告知承租人，如果租赁合同是依法成立的，租赁合同有效。 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 一、财物抵押后能不能再处置 物品抵押了还能不能再行处置，这需要根据具体情况而定，如下： 1、抵押物的转让 （1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 （2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。 2、抵押物的出租 （1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 （2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 二、买卖不破租赁的例外有哪些 买卖不破租赁的例外如下： 1.出租人和承租人在租赁合同中约定排除了买卖不破租赁原则，民事领域尊重意思自治，约定优先。 2.抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵后租不适用买卖不破租赁规则。因此签署租赁合同时要审慎注意，查看租赁物是否已经被抵押。 4.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁合同关系，不适用买卖不破租赁规则。 三、商铺租赁合同纠纷如何解决 第一，承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。 第二，关于租赁房屋设立抵押的问题。《民法典》第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。 |
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