| 问题 | 购房遇抵押，如何解决？ |
| 释义 | 购房者发现房屋被开发商抵押，可以要求退房并获得赔偿。开发商应遵守诚实信用原则，兑现购房优惠承诺，违约时应承担相应责任。购房者可要求将广告内容写入合同或签订补充协议，明确违约责任。口头承诺也构成合同的一部分，但需注意确保证据充分。购房者发现房屋已抵押，可要求退房并获得赔偿。开发商在出售房屋时应保证产权无瑕疵。 法律分析 一、发现自己购买的房屋被开发商抵押怎么办 1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。 2、开发商在履行告知的前提下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。 3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款(银行)三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。 4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续。 另外，如果开发商隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 二、购房优惠没兑现可以索赔吗? 开发商应遵守诚实信用原则兑现其承诺，如开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。 从《民法典》理论的角度来看，只要购房者作为受要约人同意了开发商做出要约的意思，开发商的要约就构成了合同的一部分，即使没有以书面形式体现，也构成合同的一部分内容。 然而在实践中，开发商在售楼时，基于销售的需要，往往会做出一些口头承诺，但并不将其口头承诺载人双方的购房合同条款中，或约定得不够明确，事后因未能履行承诺产生纠纷，开发商便开始否定自己当初的承诺，并以业主的要求超出购房合同中约定的相关事项作为抗辩理由，根据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的规则，导致购房者无法举证证明开发商当初作出承诺的证据，让购房者的权益最终无法得到保障。 开发商在出售房屋给购房者的时候，应该保证商品房的产权不能存在瑕疵，而要是购房者发现自己购买的房屋已经被开发商进行了抵押的话，这种情况下购房者是可以依法要求退房，并要求开发商赔偿因此造成的损失。 结语 购房者发现购买的房屋被开发商抵押时，可以采取多种方式保护自己的权益。首先，可以要求开发商逐步还款并销售抵押房屋，确保房屋处于解押状态。其次，购房者可以自筹资金提前归还相应款项，办理抵押登记涂销，并确保购房款存入指定账户归还贷款。此外，如果开发商隐瞒抵押事实并欺诈性出售房屋，购房者可以要求返还已付款项及利息，并要求开发商承担赔偿责任。对于购房优惠未兑现的情况，购房者可以要求开发商承担相应的违约责任，并在合同中明确约定违约责任。购房者的权益应得到保障，开发商应确保房屋产权无瑕疵，若发现抵押情况，购房者有权要求退房并获得相应赔偿。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 |
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