| 问题 | 无效的认购书有哪些情况？ |
| 释义 | 认购书在以下情况下被视为无效：1.开发商未取得预售许可证；2.开发商未履行预售合同义务；3.根据具体法律和合同条款来确定。购买商品房的流程包括签订认购书、买卖契约、预售登记、签订管理公约和办理产权过户。如果已签认购书但未签合同，定金可以退还。开发商未取得预售许可证时，定金无效，开发商应无条件退还。 法律分析 在以下情况下,认购书将被视为无效: 1. 购房人起诉前,开发商未取得预售许可证。根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定,在未取得预售许可证前,开发商不能预售商品房。依据我国法律规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此在这种情况下认购书在法律上是无效的。 2. 开发商在购房人起诉前已经取得预售许可证,但购房人起诉后开发商未能按照预售合同履行相应的义务。在这种情况下,认购书可能会被视为无效,因为开发商未能遵守预售合同的约定。 3. 购房人起诉前已经取得预售许可证,并且开发商和购房人都按照预售合同履行了相应的义务。在这种情况下,认购书可能是有效的,但具体情况需要根据法律和合同的具体条款来确定。 （二）认购书未满足商品房买卖合同应具备的基本条款。 一、买房需要什么手续流程 购买商品房流程第一步：签订认购书。商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。 购买商品房流程第二步：签订买卖契约。购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。 购买商品房流程第三步：预售登记。买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。 购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续。 购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证。 二、签了认购书交了定金没签合同能退吗 签了认购书交了定金没签合同能退。可以退换定金的具体规定如下： 1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的； 2、根据无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。 结语 根据我国相关法律规定以及购房合同的具体情况，认购书的有效性取决于开发商是否取得预售许可证并按照合同履行义务。如果开发商未取得预售许可证或未履行相应义务，认购书将被视为无效。然而，如果开发商取得预售许可证并按照合同履行义务，认购书可能是有效的。在签订认购书后，购房人需要按照购买商品房的流程继续办理后续手续，如签订买卖契约、预售登记等。如果购房人在签订认购书后未签订正式契约，一般情况下可以要求退还定金。具体退还定金的规定应根据法律和合同约定来确定。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 |
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