| 问题 | 农民发包建房适用什么法律？ |
| 释义 | 《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定：农民自建低层住宅不适用本法，对于此条理解有法院判决认为只要是农民出资建的低层住宅，就不适用本法，自然人可以作为主体承包，认为合同有效，本人认为建筑法第八十三条是针对建筑活动的主体而言的，并不是针对出资建设主体而言，自建因是不对外发包，而是自己购料，请木工泥工等包清工。而当农民建筑向外发包时，因适用《村庄和集镇建设规划管理条例》和《中华人民共和国建筑法》，如果是建制镇规划区内因都是国有土地故不存在农民的宅基地，农民出资且自己建设的自建房。而建制镇中的农村，不是规划区内的相当于建制市中的非规划区内的集体土地，允许农民自己建设的只能是三层以下，这样农民自己对自己的建筑质量负责，但《村庄和集镇建设规划管理条例》又规定了二层及二层以上的房屋必须有通用图纸或有资质的设计单位设计。而当农民建房向外发包时，承包人不能是自然人，只能是建筑工程公司或个体工匠，而各地对于个体工匠可承包的范围有所区别，但基本上都是二层及以下可以承包，二层以上不能承包，而建筑企业当然可以承包农村的所有房子，而当建筑企业承包农村房子时当然适用建筑法，个体工匠承包农民房屋时适用《村庄和集镇建设规划管理条例》，但只要是建筑产品无能是个体工匠承包和建筑施工企业承包对于建筑工程的国家强制性国标和建筑工程强制性条文都必须遵守。 一、先确地权再确房权 在农村住房的确权政策上，《通知》具有首创精神。为起草这个《通知》，省国土资源厅不动产登记局历时9个月，通过座谈、调研等多种形式征求各方意见，几易其稿，最终确定采用以问题为导向、以土地为基础的思路，遵循“先确地权、再确房权”的工作方法，提出农房确权的分类处理意见和登记要求。 一是严格把握政策界线。“该拆除的拆除、可补办的补办。”该负责人解释说，按照“三改一拆”政策应当拆除的要坚决予以拆除；对符合规定允许补办的应当先处理(处罚)、后补办；对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经乡镇政府(街道办事处)会同县级规划、建设、国土资源、综合行政执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，待今后拆建、翻建时予以拆除。该负责人强调，经依法补办批准的文书是权属来源依据。 二是要严格统一权利主体，要求农村宅基地与住房权利主体应当相符。“房和地的权利人必须相符，可以一人或多人，但是必须相符。如果房、地权利人不相符，就需要重新确定权利主体，两者相符后才可以登记。”针对城镇居民到农村私下“购买”宅基地和住房的情况，该负责人明确表示，城镇居民到农村私下“购买”宅基地和住房，不能依法取得不动产权证。 妥善处理遗留问题 “《通知》的第一部分，明确了历史遗留问题的处理政策。这些政策主要依据国家和我省关于宅基地管理以及村庄和集镇规划管理的相关政策法规。 ——1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，在确定宅基地使用权的基础上，对宅基地上的房屋按现有实际建筑面积确定房屋所有权。 ——1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。 ——1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)文件出台前，在确定宅基地使用权的基础上，对在已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。 ——2014年3月27日后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。 |
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