| 问题 | 交了怎么退房，购房者已付房款怎么退房？ |
| 释义 | 商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现，在某些情况下购房者退房时还需要支付一定数额的违约金。具体来说，如果购房者交了购房定金怎么退房购房者已付房款怎么退房本文将对这些问题一一进行介绍，希望能为您解惑。如果您对此还存在疑问，建议您咨询相关的房产专家。 一、交了购房定金怎么退房当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 二、购房者已付房款怎么退房先说一下折旧的问题，有些购房者要求退房时，已经在此房屋中居住了一段时间，那么这期间产生的折旧该不该给予补偿有些购房者已经进行了装修怎么办首先要看双方有无过错，如果购房者退房是由于发展商的过错造成的，则购房者可以不对房屋折旧进行补偿。如果购房者有过错，则发展商可以不对装修负责，反之亦然。解决这个问题后再来说退款，那些采用一次性付款、分期付款的购房者要求退房时，可以直接要求发展商退还自己所付款项及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房，退款时就显得复杂一些。有些购房者有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款既不用退，也不用还。这种认识是不对的，我们知道，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，购房者与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽互相联系，但完全是两种独立法律关系，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。由于购房合同被解除，发展商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。实际上，实践中恐怕没有这样操作的，因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，从而终止借款合同。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 |
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