| 问题 | 转让土地使用权是什么程序 |
| 释义 | 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序 (1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； (2)向县以上国土部门提交转让申请； (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价； (4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； (5)登记发证。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序 (1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容； (2)向县以上国土部门提交转让申请； (3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求； (4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家； (5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费； (6)登记发证。 一、土地使用权转让的注意事项有哪些？ 1、必要的权属调查和资信能力调查。 转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 2、有关评估事宜咨询。 根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。 3、有关税费负担的咨询。 转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。 4、关于国有土地使用权转让担保问题。 拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 |
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