| 问题 | 一房多卖如何维权？ |
| 释义 | 商品房买卖合同履行问题：1）前后合同未履行或已履行，出卖人可自由选择履行对象；2）若后买受人善意且房屋已过户，先买受人可主张解除合同、返还购房款及赔偿；3）若后买受人恶意串通并转售给第三人，先买受人无法主张合同无效，只能依法行使权利救济。购房者应谨慎，最好有两人参与交易并确保合法性，遇纠纷应咨询专业律师，通过协商或诉讼维护权益。 法律分析 1、前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。因为商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。 2、如果后买受人与出卖人并无恶意串通前提下，后买受人是善意的并且房屋已过户给后买受人，导致先买受人无法获得房屋，这时，先买受人只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条来主张权利。该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1）二手房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （2）二手房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 3、如果后买受人与出卖人恶意串通且将房屋过户给后买受人，而后买受人又出卖过户给其他善意第三人的，根据物权公示主义，先买受人不能在依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定主张合同无效。该条规定：这时，先买受人已无法取得房屋，只能依据第八条行使相应权利救济。该条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”买受人只能根据第八条来行使相应权利救济，如果买受人在维权过程中遇到其他问题，购房者应该及时向房产纠纷专业律师咨询。房屋买卖需要谨慎，购房过程中最好有两个人一起参与交易，确认对方房源的合法性的同时，并确认交易渠道是否合法。购买房屋若出现有争议的，应该冷静下来进行沟通协商，不能协商的按照法律程序提出诉讼，通过合理的自我维护手段来处理问题。 结语 根据以上情况，对于前后合同均未履行或均已履行的情况下，出卖人有自由选择的权利。在商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权，既体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间。如果后买受人是善意的且房屋已过户给后买受人，导致先买受人无法获得房屋，先买受人可以依据相关法律规定主张权利。然而，如果后买受人与出卖人恶意串通且将房屋过户给其他善意第三人，先买受人无法主张合同无效，只能依据相应法律条款行使权利救济。购房者在维权过程中应咨询专业律师并谨慎处理问题。购买房屋时应注意合法性，并通过协商或法律程序解决争议。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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