| 问题 | 房屋买卖合同效力规定 |
| 释义 | 就商品房开发环节而言，最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号)(以下简称法释[2012]8号解释)第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。最高法院在 (2010)民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。 希望你能满意。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国刑法》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 |
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