| 问题 | 旧有房地产的成本估价法公式 |
| 释义 | 旧有房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 所谓重新建造完全价值，是指在估价时点（基准日）重新建造或购置全新状态的旧房地产时所必需的成本价格。笼统地说，重新建造完全价值可以采用新建房地产成本法公式取得，或者运用市场比较法测算全新状态的旧有房地产在估价时点的市场价格。 建筑物的折旧 （一）折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起： 1、物理因素—主要表现为以下几种形式： A、建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的。 B、使用过程中人为的损坏。 C、灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏。 D、由于设计、用料或施工原因而造成的先天性磨损。 2、功能性因素—功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了。现在有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，住宅使用功能大为提高，这也使无此功能的住宅相形见细。许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电（确保不停电），不少具备3A一SA智能化水准；相比之下，那些无中央空调、无电梯、无智能化的旧办公楼的使用功能就大为逊色，发生了功能性折旧。 3、经济性折旧—经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。 （二）计算折旧的方法 折旧额的计算方法可分为四大类：一是耐用年限法，二是成新折旧法，三是实际观察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法。 1、直线折旧法—这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法，又称定额法。直线折旧法假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。 这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判断建筑物有几成新，尚存多大价值，应折旧多少。评估人员可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估，确定房屋新旧程度。 2、混合法—在估价实务中，评估人员应将以上几种方法综合运用，即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均。一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。 对于房屋功能性折旧和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。 |
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