| 问题 | 房地产评估的程序 |
| 释义 | 1、明确评估基本事项。 明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。 了解评估对象 确定评估基准日：常以年、月、日表示 签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。 2、制定工作计划。 3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。 4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。 5、综合分析确定评估成果。 6、撰写评估报告。 一、消防安全评估的方法 对照规范评定：依据现行的消防法律法规和技术条文，逐项检查评估对象是否符合要求。 逻辑分析法：代表方法一为事故树法，采用演绎分析的方法。运用运筹学远离对火灾的原因和结果开展逻辑分析，使用布尔逻辑门组成树枝状图标讲可能出现的事件用逻辑系统联系成整体，逐层向下演绎。 另一种为事件树法即事件树分析法，它是一种按事故发展的时间顺序由初始事件开始推论可能的后果，从而进行危险源辨识的方法。这种方法将系统可能发生的某种事故与导致事故发生的各种原因之间的逻辑关系用一种称为事件树的树形图表示，通过对事件树的定性与定量分析，找失事故发生的主要原因，为确定安全对策提供可靠依据，以达到猜测与预防事故发生的目的。 综合评价方法：以统计学为基础建立评估对象的影响因素集，并确定它们影响程度的等级和权重再进行分析计算。通过系统工程的方法考察各系统组成要素的相互作用，做出对整个评估对象的消防安全性能评价。 火灾模化的方法：搜集和评估对象可能的火灾影响因素，按照最不利条件设置火灾场景进行火灾场景模拟、延期蔓延模拟、人员疏散模拟等工作，获得类似于火灾现场的资料。 二、回迁房法律规定是怎样的 回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，故此直接看一下与房屋拆迁有关法律规定。 1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。 2、《国有土地上房屋征收评估办法》 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 |
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