| 释义 |
张三将自己名下的一套房产卖给李四，双方商定房子总价款150万。因房子还差三个月满两年，遂双方先签订了房屋买卖合同但没有办理过户手续。
李四支付首付款50万后，张三即将房屋交付李四居住使用。一个月后，房价飞速上涨，张三遂要求增加房子价款，但未获得李四的同意。张三另与不知情的王五签订了房屋买卖合同，王五一次性支付房款200万，并立刻办理了过户手续。张三与王五之间的房屋买卖合同是否无效？李四该怎么办？
一、两份合同是否合法有效？
一房二卖是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同的行为。一物二卖的合同并非当然无效，只要合同具备法律规定的有效要件即为合法有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、房子归谁所有？
签订房屋买卖合同后，卖房人又将房屋出卖给第三人，并且完成过户的，前一份房屋买卖合同已客观上履行不能。
一房二卖纠纷所有权认定的一般顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人为所有权人；都没有办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人为所有权人；既没有办理房屋所有权转移登记也没有交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定所有权人。
三、无法取得房屋的买受人应该如何维护自己的合法权益？
在房屋买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋所有权的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款并赔偿损失。
该内容由 梁勤栓律师
和 律说律答 共创回答
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