| 问题 | 买房认购合同和购房合同一样吗 |
| 释义 | 不一样。购房认购书不等同于购房合同，商品房认购合同是约定基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。 一、交完定金后不签购房合同是否能退 交完定金后不签购房合同是否能的情况有： 1、如果双方就合同内容协商但未能达成协议，导致合同未能订立，定金罚则不适用； 2、一方在约定期限内无故协商或擅自改变认购书内容，导致买卖合同未订立的，适用定金罚则； 3、因不可抗力、事故、政策调整导致一方有正当理由的，不适用定金罚则。 二、签了认购书怎么退定金 认购书一般被视为是买卖合同的预约合同，退款规定如下： 1、如果其中有定金条款，并且实际交付了定金，因购房者的原因而不签订正式合同，则定金要不回来； 2、如果开发商不签订正式合同，则定金双倍返还； 3、如果不可归责于任何一方未签订合同，则定金返还。 一、认购书和购房合同的区别如下： 1、意图不同。商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房生意合同为意图而签定的合同，归于前契约阶段合同；商品房生意合同是本约合同，是为商品房生意这一意图确认权利义务的合同； 2、约好的内容不同；认购书中约好的相对简单，一般只约好房子的面积、总价、地理位置及将在某一时刻和地址签定商品房生意合同等内容，生意双方一般无法直接凭认购书完结买卖；商品房生意合同则包含了房子生意的一切首要条款，如房款和房子的交付办法和时刻、产权证的处理、违约责任等，生意双方可以就此完结买卖； 3、签定的时刻点往往不同；认购书一般是在商品房可以预售前签定，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的办法；生意合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房出售的情况下签定。 二、认购书构成要件如下： 1、当事人双方基本情况。卖方，即发展商称号、地址、电话，出售署理方称号、地址、电话；买方，即认购方称号、名字、地址、电话、身份证件品种；署理律师事务所称号、地址，署理律师名字、电话。 2、认购物业称号、房号、地址； 3、房价，包含房子户型、建筑面积、单位价格、总价额； 4、付款办法，一般规定是一次性付款仍是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款办法，处理按揭借款手续的，还要就有关付款办法作详细越好； 5、认购条件，一般包含签订认购书的注意事项；关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约好必定期限内，买方不买房时由卖方偿还定金或预付款本金，并构成书面协议。 三、一手房购房流程怎么走 一手房购房流程如下： 1、确定购房资格 了解自己有没有买房资格，可询问当地房地产交易中心最新的限购政策，一般是留意对个税和社保是否有要求，买房套数是怎么样限制的；提前查询好自己的征信是否符合条件； 2、看房选房 （1）看房第一步，售楼处和房产经纪人都是受开发商委托的销售代理公司，房子每卖一套，开发商都是要出佣金，客户不需要出佣金。同一时期买房，跟中介去售楼处买和直接去售楼处，同一套房源价格一样，选择更加专业的中介； （2）要求房地产开发商和销售商出示“五证”，即《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 3、交定金认购 （1）选定房源，缴纳定金，签定认购书。需要注意定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或开发商不履行定金合同，应当双倍返还定金； （2）交定金需要以下资料：购房人的身份证。交定金的收据小票切记保存好，后期按揭需要； （3）签订认购书时，确定购房人是谁就签谁，避免签约时更名麻烦。 4、交首付款签定合同 （1）签约流程如下： a.准备好以下资料：定金收据；本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）；户口本原件或户籍证明原件；收入证明原件。一般的楼盘都会通知购房者需要带哪些资料，所以购房者可以根据楼盘的要求提前准备； b.签字确认后购房人支付首付及备案费用、保存好发票，后期按揭和换发票时需要，丢了就非常麻烦； c.签合同时要注意的是身份证信息和房源信息，和最终价格是否无误，其他规范性的内容是省内统一的。如果当天要去公证和做按揭的，合同内容确定好必要的信息，其他内容可以一眼扫过，节约时间. 5、公证处公证 （1）对于现房、期房有着不同的买卖特点，有着不同的政策，公证可以维护买卖双方的合法权益，同时也可以维护夫妻双方购房时的合法权益。公证处依法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直接采用的证据之一； （2）做公证时，一般是有开发商的工作人员陪同一起去做公证的，现场填写申请表并提交房屋买卖合同、个人身份证件、户口本、产权证明及其他相关材料等。 6、贷款按揭 （1）按揭需要的资料： a.购房所有的小票和收据； b.身份证原件，已婚的需提供夫妻双方的； c.户口本原件，已婚的需提供夫妻双方的； d.结婚证原件，已婚的需提供夫妻双方的； e.收入证明，须加盖公司公章，月收入必须是在月供款2.5倍以上； f.最近半年银行流水，月进账需要达到月供2.5倍以上，如流水不足，可提供以下资产证明作为补充：房产证、土地证、行驶证、证券或理财对账单、定期存款以证明自己足够能力还贷。 （2）按揭方式：选择等额本金还是等额本息须视情况而定。 a.等额本金 优点：总体利息支出较低； 缺点：前期还款负担较重，特别是前面几年还款。适用人群主要为收入较高人士，如企业高层、个体工商业者等。 b.等额本息 优点：借款人每个月还给银行固定还款金额，利息比重逐月递减； 缺点：总体利息支出较多。适用人群主要为工作收入稳定的企、事业单位职员等。 还款方式在按揭时根据个人情况选择，售楼处算价一般会推荐等额本息。 7、缴纳契税（契税的缴纳时间在签约后半年内，提醒一定要提前，逾期缴纳会产生滞纳金的） （1）如果是购买首套房：当交易房屋面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上增半，即契税税率为1.5%； （2）如果购买的是第二套房：当交易房屋的面积小于等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%； （3）如果购买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，没有减免情况。缴纳契税要带身份证明、购房合同和购房发票。 8、验收房屋 （1）收房时，开发商须出示《两书一表》，即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》，否则业主可拒绝收房，并追究开发商延期交房的违约责任； （2）开发商须出示业主购买单位的《实测面积表》，实测面积和预售时测面积误差在3%以内属于有效误差，按照购房合同上的房价多退少补。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。 |
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