| 释义 |
宅基地只能在本村集体内买卖流转。宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地除了可以在本村集体内买卖流转以外，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。
安徽高院 2022年2月22日，登载了一份马鞍山市花山区人民法院的一份裁判文书：“私下买卖宅基地上的房屋，法院判决转让协议无效”：
2021年3月11日，某村村民刘某与非本村村民张某签订《房屋转让协议》一份，双方约定张某以42万的价格购得刘某位于自家宅基地上的房屋。在向刘某支付22万元购房款后，刘某便同意张某搬入案涉房屋内居住。
2021年6月，因经济上遇到困难无力支付剩余购房款，于是张某找到刘某协商解除合同并要求退还购房款，但遭到刘某拒绝，张某便将刘某诉至法院，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并要求刘某返还其已支付的购房款22万元。
刘某则认为其仅将房屋出售给张某，并未出售宅基地，《房屋转让协议》合法有效，张某应当支付剩余购房款。
法院审理认为，刘某将村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民张某。两人所签订的《房屋转让协议》虽系自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。刘某与张某签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。
据此，法院最终判决刘某与张某签订的《房屋转让协议》无效，刘某应返还张某前期已支付的购房款。
农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。
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