| 问题 | 房屋优先购买权的法律规定 |
| 释义 | 优先购买权的法律规定是： 1、股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意，经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例； 2、协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 二、房屋优先购买权的具体内容包括： 1、未经登记的租赁合同有无优先购买权，租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利； 2、与第三人订立买卖合同后能否行使优先购买权，优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持； 3、房屋在租赁期间被拍卖能否行使优先购买权，拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。 总之，优先购买权是法律赋予有共有、租赁、有限责任公司的股东出资及合伙等法律关系的民事主体的一项权利，对于这项权利的行使需要符合法律规定。如果允许第三人以善意取得或登记公示对抗房屋优先购买权人的先买权，容易给房屋优先购买权人先买权保护留下致命漏洞，产权人和第三人完全可以串通在不告之承租人的情况下进行交易并办理过户登记，事后承租人知悉后只能欲哭无泪，这显然不符合法律设立优先购买权的目的。 共有人虽然享有优先购买权，但也必须在一定的前提下才能行使，主要表现在以下方面。首先，共有人应当在约定或法律规定的行使期间内主张权利。若售房者在卖房之前已通知其他共有人，房屋共有人需在接到通知后的15天之内行使权利，否则将被视为弃权。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋，共有人的行使期为共有份额转移之日起6个月。其次，同承租人一样，共有人行使优先购买权应以“同等条件”为前提。“同等前提”主要是考虑房屋价格、房款支付方式、房款支付时间以及房屋买卖的具体流程等。 第三，优先购买权的行使需以有偿转让为前提。一些人在转让共有份额时并不是以买卖的形式，而是以无偿赠与的形式进行的，这时其他共有人是不能主张优先购买权的。但是，转让人的无偿赠与行为存在侵害其他共有人的情况，这时其他共有人可以主张自己的优先购买权。优先购买权的适用情形如下： 1、承租人有优先购买权； 2、房屋共有人有优先购买权； 3、公有旧房原住户有房屋优先购买权； 4、原产权单位有房屋优先购买权。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 |
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