| 问题 | 投资社区商铺的风险防范 |
| 释义 | 随着房地产市场的迅猛发展，社区商铺因其面积小、总价低、易于出租等特点，很受市场热捧，但是，社区商铺与房地产其他产品一样，也蕴含着不少风险，需注意以下方面： 一、产权瑕疵 有的开发商将原本作为架空层、车库的临街、临路住宅底层，改造成社区商铺对外出售、出租。类似这样的社区商铺因为违反规划，无法取得产权证明，随时会被政府主管部门强制拆除、恢复原状，因此，对此类商铺不能购买、承租。 二、规划限制 还有的开发商将原本规划为配套用房如社区活动室、图书馆、社康服务中心、会所等物业单位改造成社区商铺出售、出租牟利。这种商铺不但违反功能规划，而且必然为广大业主所反对，会给投资者和承租人带来经济损失，也使实际经营者无法办理营业执照等必备证照，因此，投资、承租此类商铺需慎之又慎。 三、功能缺陷 本律师曾经接手的一宗案例中，投资者购置了一排十几间半地下商铺，这些商铺一半处于地面以下，一半处于地面以上——当初这些商铺是住宅底层的架空层，用于业主休息、活动，但开发商为了商业利益，通过规划部门变更了规划，改建为半地下商铺，然而，商铺内的卫生间建在一米多高的水泥台上，商铺内没有排水功能设计。有一年恰逢暴雨连绵，全部商铺浸水一米多深，商铺内的货物全部被淹，投资人和承租人遭受了巨大经济损失，而开发商拒绝任何赔偿。所以，商铺如果在功能设计上存在缺陷，就必然会引发事故，使投资人和承租人蒙受损失，因此，投资商铺时最好能请专业人士事先查看、指导。 四、政策调整 曾经有一家大型餐饮连锁公司，投资一处面积达2000多平米的商铺经营特色酒楼，生意火爆，但因深圳某歌舞厅火灾发生后，深圳市出台了更加严格的防火规定，该酒楼因与上层的住宅之间没有隔火层，被强令停业，投资人损失惨重。实际上，此前对此并没有明确的法律、法规规范，具体的防火要求主要取决于主管机关的政策规定和操作规范。对此，建议投资人在装修前期，按照当时的最高要求处理消防、环保、卫生、保险等事宜，防止因政策调整受到较大影响。 五、环境影响 社区商铺主要服务周边社区业主，但是，如果周边环境无法成熟或不利，则投资人可能血本无归。有个有3000多户业主的大型社区，部分商铺旁边是另一家围墙封闭的老旧小区，平时人流稀少，这些商铺从该小区入伙至今快十年了，有的承租人换了一批有一批，有的大门紧锁一直租不出去，去年更是路边架设人行天桥，造成道路阻断、没有人流——商业气氛由于商铺的特殊位置和周边环境始终无法成熟，这样的商铺已使投资人填进去了首期款，还白白供了这么多年，而没有分文收益。 总之，社区商铺在其蕴涵无限商机的背后，还潜在着不少风险，如果投资人在投资社区商铺的同时能注意、防范上述风险，则会给您带更多的安全和收益。 |
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