| 问题 | 法院拍卖土地所存在的法律风险 |
| 释义 | 1、拍卖土地的合法性风险 （1）对划拨土地实现抵押权而进行拍卖时，需事先征得土地管理部门同意。 根据《国家土地管理局对最高人民法院法经 （1997）18号函的复函》第四条规定，对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门的同意；补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。 （2）破产企业国有划拨土地不属于破产财产，破产企业对其无处分权。 根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产；在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。 （3）非法取得的土地使用权再转让的，构成非法转让土地。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，土地使用权的出让主体只能是市、县人民政府土地管理部门，只有与市、县人民政府土地管理部门签订的《土地使用权出让合同》方才有效。否则，构成非法取得土地使用权。 根据《最高人民法院行政审判庭关于非法取得土地使用权再转让行为的法律适用问题的答复》规定，无论以何种方式非法取得土地使用权，其再转让的行为都构成非法转让土地，应适用有关土地管理的法律追究其法律责任。 2、强制执行难及政府换届、土地变更行政区划的风险 我国目前的法治环境下，在遇到行政机关或拥有深厚政府背景的国有企业时，强制执行会打很大的折扣。并且，根据《拍卖法》的规定，拍卖公司对其所拍卖的土地是否具有产权瑕疵并不承担担保责任；也就是说，如果竞买人拍得的土地存在产权瑕疵或其他权利瑕疵，拍卖公司是不承担任何法律责任的。 另外，政府换届，或拍得的土地变更了行政区划，实践中也使得强制执行打了一定折扣。 3、政策及法律、法规变化的风险 政策及法律、法规的变化，往往导致作为土地使用权的转让依据发生变化，从而导致相应利益的丧失。由此，导致房地产企业的利益得不到相应的保障。比如，房地产市场的宏观政策在很大程度上影响着房地产开发商的权益。 4、因闲置土地被收回的风险 纵使已顺利办理土地使用权人变更登记手续，成为土地使用权人，法院委托拍卖公司的土地拍卖也会因长期涉诉而导致土地长期被法院采取查封等权利限制措施，土地因此存在构成闲置土地风险。政府极有可能以其构成闲置土地为由而依法收回土地。 5、政府规划方案变更的风险 《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，规划部门出具规划条件是土地出让合同的前提条件。所以，一般情况下，无论市、县土地管理部门，或土地使用权受让人，或相关规划部门，均不得擅自变更法定规划条件。 但是，该法第二十条同时规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。按照该法规的精神，国家可以社会公共利益需要为由提前收回国有建设用地使用权。虽然国家规定有相应的补偿措施，但对企业来说，实乃杯水车薪。 |
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