| 问题 | 应当土地增值税清算 |
| 释义 | 依照《土地增值税清算管理规程》的相关规定，纳税人进行土地增值税清算的条件如下：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权。土地增值税清算指的是，符合以上条件之一的纳税人，依照相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并结清相应税款的行为。 一、根据财税【】36号第一条 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。 第十五条（二）转让土地使用权，税率为11％。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算缴纳增值税。 根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5％计算增值税。比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税＝（1550－500）／（1＋5％）＊5％＝50万元。 二、房屋买卖税费由谁进行承担 二手房交易中，买卖双方都需要按照规定缴纳税费，本文从买方、卖方两个角度进行税费缴纳详情分析： 1、卖方（出卖人）需要缴纳的税费种类及比例 ①个人所得税 个人所得税税率：交易总额的1％或两次交易差额的20％。 个人所得税缴纳规定：如果同时满足家庭少有住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。 注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。 ②营业税 营业税税率：交易总额的5％。 营业税缴纳规定： （1）满两年的住宅，免征营业税； （2）未满两年的住宅，营业税＝销售价格x5％。 ③土地增值税（部分房屋） 土地增值税税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％，税额＝增值额x30％； （2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，税额＝增值额x40％－扣除项目金额x5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％，税额＝增值额x50％－扣除项目金额x15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％以上，税额＝增值额x60％－扣除项目金额x35％。 注：若土地增值额小于0，就可以免交，否则税率就要按30％计算；另外，如果房龄满三年土地增值税减半，满五年免征。 土地增值税计算方法：土地增值额＝合同销售价－扣除项目金额（其中扣除项目金额＝上手价格上手契税上手印花税交易手续费营业税）。 缴纳条件：转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。 |
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