| 问题 | 买房签的认购书，怎么不是购房合同 |
| 释义 | 认购书是指谈判当事人为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，其效力必须区别于商品房销售合同。认购书仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。在审判实务中，原告根据认购书诉请法院判令被告履行交房的请求常被驳回，因为交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即双方当事人不受其约束，仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务。 法律分析 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务。 拓展延伸 认购书和购房合同是房地产交易中常见的两种合同，但它们的性质和作用有所不同。认购书是指购房者在购房前签署的一种意向书，表明购房者有意购买房产，并支付一定的认购金。认购书并不具备合同的法律效力，只是表明购房者的意向。而购房合同是指在认购书的基础上，购房者和房地产开发商签署的具有法律效力的合同，明确了双方的权利和义务。在签署认购书和购房合同时，购房者应该注意合同中的各项条款，特别是关于违约责任、房产交付和质量保证等方面的内容。购房者应该谨慎对待认购书和购房合同，确保自身的权益不受损害。 结语 认购书是一种预约合同，其效力不同于商品房销售合同。认购书仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。认购书和购房合同的性质和作用不同，认购书只是表明购房者的意向，而购房合同则具有法律效力，明确了双方的权利和义务。购房者应该谨慎对待认购书和购房合同，确保自身的权益不受损害。 法律依据 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 |
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