| 问题 | 满二唯一和满五唯一的含义及对购房人的影响 |
| 释义 | 满二唯一和满五唯一是关于二手房交易中缴纳增值税和个人所得税的问题。满二唯一指个人购买住房满两年以上且为省内家庭唯一住房，可以免缴增值税。满五唯一指个人购买住房满五年以上且为省内家庭唯一住房，可以免缴个人所得税。根据国家税务局规定，个人转让不满两年或满五年但不唯一的住房需缴纳相应税费。不同城市对满二唯一和满五唯一的要求有所不同。 法律分析 在二手房交易中有两个税种是至关重要的，一个是增值税，另一个就是个人所得税，而满二唯一和满五唯一就是关乎要不要缴纳这两种税费的问题。 1、首先满二唯一关联的是增值税，满二就是指个人购买住房满两年以上(以缴纳契税日期为准);唯一就是指省内家庭唯一的生活住房。按照国家税务局规定:绝大部分城市个人转让不满两年的住房，需要缴纳住房出售总价的增值税，而增值税的税率是5%，比如:出售一套不满两年，总价为100万的房子，其增值税就是5万元，而个人转让已经满两年的住房则免缴纳增值税。 这里要注意的是，目前有个别城市因为早前楼市过热，房价上涨过快，所以增值税免征期已经由满二年改为了满五年，比如:广州、深圳、东莞、杭州......等热点城市。此外，满二唯一其实是不懂的人叫习惯了而已，满二年的房产和唯一并没有什么关系，满二年的房产不需要唯一也一样能享受增值税免征的优惠。 2、满五唯一关联的就是个人所得税，满五就是指个人购买住房满五年以上(以缴纳契税日期为准);唯一就是指省内家庭唯一的生活住房。按照国家税务局规定:个人转让不满五年或者满五年不唯一的住房，都必须要缴纳个人所得税。 个人所得税的计算方式通常有两种: 第一种是按照差额(出售总价-原发票价-其他合理费)的20%征收，其他合理费用包括了:银行按揭利息、购房税费、房屋装修费用、中介服务费用等等; 第二种是按照出售总价的2%或者1%征收(不同的城市可能都不一样)。 而个人转让已经满五年并且是省内家庭唯一的住房时(俗称满五唯一)，就可以免缴纳个人所得税。 结语 二手房交易中的增值税和个人所得税是十分重要的税种。满二唯一和满五唯一与是否缴纳这两种税费密切相关。满二唯一指的是个人购房满两年以上且为省内家庭唯一住房，满二唯一的房产可享受增值税免征。满五唯一则指个人购房满五年以上且为省内家庭唯一住房，此时可以免缴个人所得税。需要注意的是，满二唯一与满五唯一并无直接关联，且部分热点城市的增值税免征期已由满二年改为满五年。满二唯一和满五唯一的了解对于二手房交易非常重要。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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