| 问题 |
公积金和组合贷款的区别 |
| 释义 |
法律主观：
成家立业，都离不开房子， 买房 是不少家庭最大的支出，目前常见的房贷方式有 公积金贷款 ，商业 贷款 ，组合贷款三种，那么在买房贷款的时候我们该如何选择贷款方式呢?购房指南为您支招。 贷款买房 公积金 商贷?还是组合贷? 一、公积金贷款，商业贷款，组合贷款综合比较 1.公积金贷款 放款速度：2-3个月 贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地 住房公积金 管理中心。目前， 北京 地区个人最高可贷120万元，在 上海 市缴纳住房公积金的家庭， 首套房 个人最高贷款限额为50万元， 广州 公积金贷款个人额度最高为60万元， 深圳 市公积金贷款个人额度最高为50万元。 贷款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25% 贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年 首付金额：首套房90平方米以下首付20% 贷款要求：以北京为例 (一)购政策性住房的借款: 1.建立住房公积金账户>;;=12个月， 2.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金 3.申请贷款时处于缴存状态。 (二)购非政策性住房： 1.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金 2.申请贷款时处于缴存状态。 各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。 2、商业贷款 放款速度：办理商业 按揭贷款 时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间，不同银行的进度可能会有不同。 贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额 例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用 网 房贷计算器计算得出 贷款1万元的月还款额为53.07 可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元 贷款利率：当前基准利率为4.9% 贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年 首付金额：房屋总价的30% 贷款要求：支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%) 3、组合贷款 放款速度：2-3个月以上 贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万 贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人 住房公积金贷款 利率执行。 贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。 首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳 贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。 二、比一比，算一算 给大家举个例子，总价100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年，采用 等额本息 还款方式，分别用商业贷款和公积金贷款，使用房贷计算器计算结果如下： 不难看出，公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元，总利息节省了240，711.42元，差不多24万元!可以说，公积金贷款相对商业贷款，其月供，贷款利率，和支付总利息更低，更能节省购房成本。虽然如此，各地的 公积金贷款额度 都有相应限额，假如公积金贷款可贷额度为50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，二者结合起来就称之为组合贷款。 三、购房者该怎么做? 贷款前 买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面 1、要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分 2、需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期 3、要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据 选择贷款方式时遵循三原则 第一、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款; 第二、组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息; 第三、首期付款的宽 松原 则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。 总结： 选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。 商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，各位在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。 对于组合贷款，若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
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