| 问题 | 在建工程抵押土地使用权的条件是什么? |
| 释义 | 土地使用权部分。对于抵押物范围包括整宗土地使用权还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额，同样存在两种观点。一种观点是将在建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另一种观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。笔者赞同将整宗土地使用权作为抵押物，按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实地得以体现，因此不具备实际意义。银行在办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。 所以在建工程一旦抵押，就相当于在建工程所使用的土地使用权一并抵押，后续该土地上面的建筑物也随着一并抵押，不能建筑物和土地使用权分离，因此也不存在建筑物再次进行抵押，除非有一种情况是已经抵押的房地产，它的价值远远超过已经贷款的价值，那么还可以进行二次抵押。 一、在建工程抵押可能存在的风险有哪些？ 1、在建工程合法性风险。 根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构(一般是银行)，贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。 2、价值确定风险。 在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。 3、合同风险。 建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容： (1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号； (2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； (3)已投入在建工程的工程款； (4)施工进度及工程竣工日期； (5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。 |
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