| 问题 | 二手房买卖中介纠纷有哪些，如何避免二手房纠纷？ |
| 释义 | 一、二手房买卖中介纠纷有哪些 （一）中介公司口头承诺，难以取证根据我国法律规定，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果当事人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。一些消费者以录音作为证据，欲证明口头承诺的存在。录音属于视听资料，易伪造，难核实，证明力较弱。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，如果不辅以其他相关证据，视听资料的真实性很难被法院采信。 （二）中介公司隐瞒情况，疏于审查在委托合同纠纷的案件中，个别中介人员急于促成交易，有时会故意隐瞒不利于房屋成交的信息，不进行风险提示。此外，个别售房人缺乏诚信，在出售房屋时提供虚假材料。实践中，许多中介公司对售房人出示的身份证明、房屋权属状态不进行核实，就将房屋挂牌交易，待有人买房时才临时要求售房人补齐手续，导致许多不具备交易条件的房屋混入市场（如限购房、设置了抵押的房产等），导致许多无处分权人、无权代理人参与交易，严重影响了《房屋买卖合同》的效力。 二、如何避免二手房定金纠纷产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者吃掉；二是定金交付数额问题。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。二手房购房定金纠纷发生后，作为购房者来说，首先可能会寻求调解或者诉诸法院请求解决。然而理想总是美好的，现实总是残酷的，购房者不了解定金法律知识，很难真正保护自身的权益。建议不妨聘请专业房地产律师帮忙，他们的专业能力往往能够更好地为维护当事人的权益。 |
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