| 问题 | 买房时需要遵守哪些准则 |
| 释义 | 准则一：定金不能超过总房价的20%。 准则二：如果在购房合同中同时约定了定金和违约金，在遇到纠纷时，只能择其一进行赔偿。 准则三：对于纠纷的处理，有约定从约定，无约定从法律规定，没有法律规定从交易习惯。 准则四：在合同的履行中，如遇到不可抗力，如自然灾害等，可以解除合同，退回定金。 准则五：在与中介签订合同时，要注意三点：定金一定要写代收、合同上要写明总房价、签订合同的时间也要写清楚。 准则六：在四种情况下，房产将被限制交易。这四种情况是：房子被司法查封、拆迁冻结、抵押登记以及异义登记。 注：异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记房地产交易登记中心载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。 准则七：卖家需要注意的是，出售贷款未还清的房子的正确步骤是——先还清银行贷款，再取消抵押登记，最后再办理过户手续。 以上七条准则基本涵盖了房产纠纷可能发生的方方面面，买卖双方在进行交易时如果能遵守这七大准则，就能轻松远离房产纠纷了。 一、上海二手房产交易的主要流程 1、购房定金交给中介，签订购房意向书，然后由中介找房东洽谈价格，房东同意后中介即把定金装交给房东，房东不同意，中介退还给客户。当然，客户也完全可以要求中介把房东也约到一起，三方均在场的情况下交付定金。 2、在上海，确认房东的身份一般由中介完成，主要步骤有：由中介到房屋所在地的房地产交易中心查档，调取你要买的这套房子产权登记表（俗称：产调），上面会清晰的记载着这套房子产权人以及是否存有权利限制情况，再由中介确认房东的身份证和产权证原件，上面的是否和产调出来的一致，大致就可以判断房东身份了。 3、讨价还价的时候尽量不要表现的太急，一定要稳，其他的就要看具体的临场发挥了。 4、贷款是先和银行签署贷款合同，并提供银行需要的材料，等待银行审批，材料齐全的话大致需要15天左右。银行审批通过后，带着贷款合同和银行给的其他材料，即可约卖家一起到交易中心办理产权交易过户手续了。 5、银行核实房价是交给专门的评估公司去做的，一般的情况下，评估公司给出的价格总是要比合同价格稍低一点，以降低自身风险，并且贷几成款是以评估公司给出的总价计算的。 6、中介贷款量大，一般会和银行有合作关系，所以，能办出你办不出来的量。 7、交易过程中合同是要网上的那种、签合同前先让中介把你的资信查一下，看能否贷到款，否则，签了合同贷不出款会很麻烦、尽早让房东把房屋内原有户口迁出、交房时别忘了查询之前的水电煤、物业等费用。 |
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