| 问题 | 商品房认购书与买卖合同的解读 |
| 释义 | 商品房认购书是购买商品房前的协议，不是买卖合同。然而，如果认购书具备买卖合同的主要内容并且款项已支付，它应被视为买卖合同。认购书是预约合同，约定简单，无法直接完成交易，而买卖合同包含所有主要条款，可完成交易。签订时间也不同，认购书在预售前签订，买卖合同在取得预售许可证后签订。因此，认购书与买卖合同在内容上有区别，具备买卖合同内容且款项已支付的认购书应视为买卖合同。 法律分析 一、商品房认购书是不是买卖合同 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。 二、认购书与买卖合同一样吗 两者的区别主要在于： (一)目的不同。 商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同;商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。 (二)约定的内容不同。 认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易;商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。 (三)签订的时间点往往不同。 认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法;买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。 房屋认购书与商品房买卖合同的主要区别不在于其的名称，而在于其的内容，如认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，则认购书应当认定为商品房买卖合同。 结语 综上所述，商品房认购书是商品房买卖双方在正式签订商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对即将交易的房屋有关事宜的初步确认。尽管认购书不是购房合同，但如果认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。因此，认购书与买卖合同在目的、约定内容和签订时间等方面存在一定区别。重要的是要根据具体情况来确定认购书的法律效力。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 |
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