| 问题 | 如何审核开发商资质 |
| 释义 | 购房者审核开发商资质的步骤包括：1. 查询开发商营业执照，确认其是否为独立企业法人且符合法律规定；2. 确认开发商注册资本是否符合国务院规定，以及是否持有《房地产开发资质等级证书》；3. 确认开发商是否具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；4. 只有满足以上条件的开发商，才能保证自己是合格的销售人员，销售的是合法的商品房；5. 商品房销售中的现房销售，指经工程质量监督部门验收并取得质量证书， 法律分析 根据相关法律法规，开发商在开发房地产项目时需要满足一定的条件。那么，购房者应该怎样审核开发商的资质呢？通过挂在售楼处和区工商部门的开发商营业执照查询，具体来说，符合开发资质的开发商应具备以下条件： （1）作为商品房的出卖人，房地产开发企业应为独立的企业法人并符合法律规定。《城市房地产管理法》第二十九条规定，房地产开发企业应当具备下列条件：。他们应该有自己的名字和组织结构。他们应该有固定的营业场所； 3。注册资本应当符合国务院规定。有足够的专业技术人员。法律、行政法规规定的其他条件。（2）房地产开发企业必须取得合法的土地使用权。房地产开发企业销售商品房，应当取得合法的土地使用权。要证明这一点，房地产开发企业应该有一定的证书。根据《商品房销售管理办法》第七条规定，销售商品房应当取得土地使用权证或者土地使用批准文件。土地使用批准文件包括划拨土地的批准文件和支付全部土地使用权出让金的证明文件。没有这些文件，房地产开发企业就不能销售商品房。（三）房地产开发企业必须具有《房地产开发资质等级证书》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定，房地产开发企业应当经资质等级认定。《房地产开发企业资质管理条例》第三条规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业不得从事房地产开发业务。因此，持有《房地产开发资质等级证书》也是房地产开发企业销售商品房的必要条件之一。（4）房地产开发企业必须具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。在商品房销售中，应当保证商品房是经过各种手续建设开发的合法建筑物。开工前，建设单位应当取得施工许可证；建设工程开工前，应当取得建设工程规划许可证。如果没有这两种证明，那么商品房开发建设是违法的，当然不能向社会公开销售。 房地产开发企业只有具备上述条件，才能保证自己是合格的销售人员，销售的是合法的商品房。购房者在购买商品房时，要注意出卖人是否是合格的房地产开发企业，是否是法人，是否有足够的注册资本和专业技术人员，房地产开发企业的证件是否齐全，以免上当受骗。二是符合什么条件才能出售商品房。在商品房销售中，房地产开发企业和购房者通常将商品房销售称为现房销售。现房是指经工程质量监督部门验收并取得质量证书，可以交付使用的商品房。总之，销售商品房就是销售现房，销售商品房可以立即使用。购房人购买现有房屋后，可以立即居住、经营或者从事其他活动。根据《商品房销售管理办法》第七条规定，应当具备以下条件：（一）销售商品房的房地产开发企业应当具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；（2）取得土地使用权证或土地使用批准文件；（三）销售商品房的房地产开发企业应当具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；（3）持有建设工程规划许可证、施工许可证；（4）竣工验收合格；（5）拆迁安置已落实；（6）供水、供电、供热等基础设施配套，燃气、通信具备交付条件，其他配套基础设施、公共设施具备交付条件或已确定建设进度和交付日期；（7）物业管理方案已落实。 拓展延伸 开发商资质审核标准是什么？ 房地产开发企业资质是指房地产开发企业按照国家法律法规和房地产开发行业规范的要求，经相关部门审批后，领取的房地产开发企业资质证书。房地产开发企业资质分为四个等级：一、二级资质，三、四资质。 一、二级资质： 1. 注册资本达到2亿元人民币，且必须是实缴资本。 2. 具有法人资格，企业法定代表人与股东具有完全民事行为能力。 3. 具备从事房地产开发经营活动的资金、设备、技术和人才等条件。 4. 取得土地使用权证书，拥有与开发项目相应的土地。 5. 完成开发项目的主体工程，已交付使用。 3. 四资质： 1. 注册资本达到1亿元人民币，且必须是实缴资本。 2. 具有法人资格，企业法定代表人与股东具有完全民事行为能力。 3. 具备从事房地产开发经营活动的资金、设备、技术和人才等条件。 4. 取得土地使用权证书，拥有与开发项目相应的土地。 5. 完成开发项目的主体工程，已交付使用。 结语 购房者可以通过查询开发商的营业执照、土地使用权证和建设工程规划许可证、施工许可证等证书来判断开发商的资质是否符合要求。只有具备上述条件，开发商才能保证自己是合格的销售人员，销售的是合法的商品房。同时，购房者在购买商品房时，也要注意出卖人是否是合格的房地产开发企业，是否是法人，是否有足够的注册资本和专业技术人员，房地产开发企业的证件是否齐全。总之，只有购买到合格的商品房，才能放心居住和使用。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 |
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