| 问题 | 订金在认购书上签字后可以退还吗 |
| 释义 | 在签署购房认购书后，关于定金的退还问题需要注意。根据相关法律法规，如果开发商未能在约定的时间内签订正式的销售合同，开发商应承担两倍返还定金的责任。认购书通常包括双方基本情况、房屋基本情况、房价计算、定金和签订正式买卖合同的期限和条件等内容。在签订认购书时，应谨慎阅读并理解相关条款，以避免不必要的纠纷和损失。 法律分析 在签署购房认购书后，关于定金的退还问题。 如果开发商未能在约定的时间内签订正式的销售合同，根据相关法律法规，开发商应承担两倍返还定金的责任。 认购书通常包括哪些内容？（1）双方基本情况；（2）房屋基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房价计算；（4）定金；（5）签订正式买卖合同的期限和条件。 实践中，围绕“认购书”的各种纠纷时有发生。 很多购房者在签“认购书”时被骗，买不定房子，却被售楼人员骗去快速下单，如果到期不签正式合同，可能面临没收定金的后果，而且销售人员往往不会认真提示。签约后，会有人不想买，但如果提出不买，开发商会说定金不退。第二，法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人定金的，等作为订立商品房买卖合同的担保，出卖人同时因一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照定金法的规定处理；因其他原因不能订立商品房买卖合同的不可归责于双方的，卖方应将定金退还买方。第五条规定，商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已按约定收到购房款的，本协议认定为商品房买卖合同。无论名称如何，书面文件内容完善，具备销售合同主要内容的，可以认定为销售合同。在本文中，我们将不分析这里发生了什么。) 根据上述第4条的规定： 如果买方反悔并拒绝签署正式的销售合同，定金将不予退还。 开发商违约，在约定时间内无法签订正式销售合同的，应当承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其他损失，也可以按照缔约过失责任承担其他责任。 当然，相同的法律规定和不同的适用方法可能会产生不同的结果。 从实践的角度看，如果买方在落后的情况下懂得一点技巧，就有可能合法规避“认购书”中的定金处罚条款。 比如，购房人在签订认购书后，虽然心里后悔，但没有出示，仍与开发商协商，按约定时间签订正式的《商品房买卖合同》。 一般来说，双方都要协商确定《商品房买卖合同》的具体条款。毕竟，“认购书”只能确定一些最基本的条款，而正式的《商品房买卖合同》要复杂得多。实用法律知识，如果买受人与开发商不能就合同中的某些条款达成协议，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，那么在法律上，它是符合不可归责于任何一方的情形的，因此定金条款不适用，“认购书”被撤销或无效，并退还原定金。 也是叛徒，如果是直接违约，定金不予退还； 如果是以协商合同条款的姿态操作，最后以无法达成合同条款为由拒绝签订合同，则不会归咎于任何一方，并退还原押金。当然，从开发者的角度来看也是如此。如果开发商想反悔，在提供合同文本时往往会设置苛刻的条款，这让购房者无法接受。当然，在实践中能否实现禁反言的结果，要视具体情况而定。 因此，从保障购房者的角度出发，我们在签订认购书时要谨慎。如果您要办理此手续，请注意两点： 首先，认购书仅用于预约签订合同。建议认购书中约定的日期不宜过长，以免夜长梦多。一周或十天是合适的。 因为一些开发商在因房屋不具备销售条件而无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往会在认购书上约定较长的签约期限，所以可以用这种方式获得购房者的资金。 第二，在“认购书”中，购房者的付款金额应尽可能低。 虽然我们分析过，“认购书”的法律约束力往往不是很强，但我们不应该忘记，“认购书”一旦签订，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要支付一定的定金或预付款，即使开发商违约，购房者也要追着开发商索赔违约责任，否则就得起诉，这很麻烦。 如果购房者违约，开发商将凭通知直接扣除定金。因此，在这场博弈中，买方仍然处于弱势地位。在这种情况下，定金或预付款的金额相对较低，这对购房者应该更有利，因为风险会相应降低。最后，我们简要总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则：（1）买受人无正当理由未按认购书约定的时间、地点签订合同的，开发商有权不退还定金。 （2）因开发商过错导致双方未能签订商品房买卖合同的，开发商应双倍返还定金。 （3）双方签订预售合同无过错的，定金条款不适用，已付定金按原金额退还。此时，买卖双方无法就采购合同的条款达成一致，比如采购合同的签订不能没有过错。 结语 购房者在签署购房认购书后，需要了解认购书中的定金退还问题。根据相关法律法规，如果开发商未能在约定的时间内签订正式的销售合同，开发商应承担两倍返还定金的责任。在实践中，围绕认购书的各种纠纷时有发生。购房者在签认购书时应谨慎，注意认购书的具体条款，以避免不必要的纠纷和损失。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 |
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