| 问题 | 企业拆迁资产评估应注意哪些事项 |
| 释义 | （一）搬迁准备阶段 （1）因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移； （2）搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会； （3）由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位； （4）由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理； （5 ）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。 （二）搬迁阶段 在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括： （1）生产经营中仍需要支付的费用： A、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求； B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用； C、管理费用； D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。 （2）财务费用： 因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。 （三）搬迁后生产恢复阶段 在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序 逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。 一、企业拆迁补偿包括哪些？ 1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等； 2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失； 3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用； 4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。 二、企业拆迁还是腾退 对于房屋所有者来说：拆迁过程中房屋所有权人要从原来的房屋中腾退出来，腾退作为拆迁的必然结果。 对于土地使用者来说：在既无合法征地手续，又不是拆除违法建筑的情况下，集体土地上搞腾退就是村委会或乡、镇政府联合开发商想要使用某块集体土地而实施的行为即腾退。 |
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