| 问题 | 商品房预售的程序是怎样的，如何签订商品房预售合同？ |
| 释义 | 一、商品房预售的程序是怎样的商品房预售的程序为：第一，预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；第二，预售人办理预售登记，领取预售许可证；第三，预售人同预购人签订商品房预售合同；第四，预售合同登记备案；第五，房屋交付后，办理产权登记。 二、如何签订商品房预售合同 （一）确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。 （二）认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。 （三）注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。商品房预售对开发商来说是为了尽快收回资金以便于建造楼房，对于购房者来说可以用较少的自己购买到属于自己的房屋，对双方都是有利的事情。可是大多数购房者是第一次购买预售的商品房，不知道预售的步骤是怎样的，不知道该怎么去办理，也不知道该怎样签订预售合同，预售合同与商品房买卖合同是否一样，这些问题可以找专业的房产律师咨询下，也可以请律师陪同购买预售的商品房，从而降低风险的发生。 |
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