| 问题 | 怎么和开发商签合同，怎么规定的呢？ |
| 释义 | 接到何女士的电话是在一个星期六的上午，何女士在电话中称她已看好新华公园附近的一个新推出的楼盘，准备购买的房屋面积近90平方米，价格为2500多元平方米，位置、户型都比较好，想立即和开发商签订认购合同书，并希望我能立即到开发商售楼部提供购房法律服务。虽然这个电话来得太突然，又是在星期六，但是我还是答应了何女士的要求。因为我正想了解在新的《商品房买卖合同》出台后，开发商是怎样签订合同的。半小时后，我到达了开发商售楼部，对楼盘的“五证”进行了审查和核对，确认了售楼的合法性，接着便对开发商提交的认购书进行审查，认购书的内容大致包括： 1、客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价； 2、买卖双方应该签署正式买卖合同的期限； 3、认购方交纳一定数额的定金，并约下如未能在约定期限内签署正式合同，认购方交纳的定金不予退还；开发商对该房屋再行销售时对定金的处理方式。应当说该认购书的内容是目前成都市很多楼盘经常采用的，针对该认购书，我和售楼小姐进行激烈地争论，焦点集中在定金条款上。我要将该条修改为“如认购合同双方未就正式商品房买卖合同达成一致意见并签订的，定金应退还认购者”。而售楼小姐则认为，如果这样签合同，一旦购房者因各种原因不愿签订正式购房合同（哪怕正式合同的各项条款是比较公正的），而作为开发商，为认购方保留所认购的户号这段时间造成各类经济损失无法弥补。因此她坚持不愿修改该条款，我则就该条款向售楼小姐作了较细的分析，我提出，该条款表面看起来比较公正，但购房者承担定金罚款的可能性要比开发商大得多，因为《商品房买卖合同》条款中的空白内容（包括补充协议）通常都是由开发商拟定后交给购房者，双方在此基础上进行合同的谈判，或者出示的只有空白条款的买卖合同文本，这样就使认购方无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下，要求购房者承诺一定与开发商签订正式合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同，而开发商又不同意，则会使合同无法签订，在这种情况下，开发商援引认购书中有关定金的条款，从而不退还定金；而如果购房者为了保全定金做过多妥协，购房者权利将很可能无法得到有效保障。经过一番讨价还价，最后双方达成签订认购书的同时就正式商品房买卖合同的内容予以确定。下午，我和售楼小姐就正式合同文本的内容进行了谈判，最终确定了将来签订正式合同的文本内容。谈判结束后，何女士向我表示了谢意，并说，如果没有律师的参与，还真不知道签订购房合同有这么多知识和问题。其实，通过这次提供购房法律服务，我也感受到，新的《商品房买卖合同》文本对开发商、对律师来说，值得学习、探讨的地方很多，对合同谈判的技巧、知识要求更高。 |
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