| 问题 | 房价上涨时卖方违约如何处理 |
| 释义 | 本文讲述了一个房屋买卖合同纠纷的故事。吴先生向银行申请贷款,但未能获得批准,中介建议等待两天再尝试。然而,吴先生认为如果第二次不能通过审批,贷款不能无限期延长,不如说贷款不能再延长,合同就终止了。吴先生把自己的想法告诉了江女士,江女士也认为最好是解除合同。因此,他们没有通过中介公司写“解除协议”,中介公司同意解除双方签订的房屋买卖合同和附加协议。吴先生又去贷款了,但这次银行批准了贷款。吴先生马上约 法律分析 吴先生向银行申请贷款，但未能获得批准。中介建议等待两天再尝试。吴先生认为，如果第二次不能通过审批，贷款不能无限期延长，不如说贷款不能再延长，合同就终止了。吴先生把自己的想法告诉了江女士，江女士也认为最好是解除合同，所以他们没有通过中介公司写“解除协议”，中介公司同意解除双方签订的房屋买卖合同和附加协议，吴先生又去贷款了。所以双方都向另一家银行申请贷款。幸运的是，银行这次批准了贷款。吴先生马上给姜女士打电话，说贷款已经批准了。他约好一起转让所有权。姜女士忙于工作。不料，是姜女士毁约。原来，在贷款审批期间，姜女士的房子增加了几十万元，有购房者表示愿意多缴50万元。江女士告诉吴先生，房子不是卖的。 吴先生和中介公司的业务员多次与姜女士谈过户事宜，姜女士明确表示，他们将把定金和首付款退还吴先生，而不是把房子卖掉。不知如何是好的吴先生请律师帮他维护权益。该律师指出，一旦房价出现波动，会在二手房销售中引发更多纠纷，而本案也是二手房销售纠纷中常见的一起。如果房屋价值波动很大，从签订合同到过户，前后可能会有几十万甚至上百万的差价。作为一个出卖人，心里可能会有一些不平衡，但大部分出卖人仍然遵守合同，但也有部分出卖人想违约，拒绝履行转让义务。在这种情况下，买方可以向法院起诉，要求进一步履行合同。 结合本案情况，李松律师查阅吴先生提供的材料后认为，合同尚未解除。虽然“房屋买卖合同”是吴先生和蒋女士签订的，“补充协议”是吴先生、蒋女士和中介公司签订的。合同是相对的。只有吴先生、姜女士和中介公司签字同意终止合同才有效。另一方面，双方同意终止合同，这是有条件的。只有当第二笔贷款无法获得批准时，双方才能终止合同，因为合同刚刚终止。既然贷款已经获批，终止的前提就不存在了。因此，吴先生与姜女士签订的解除协议不具有解除合同的效力，吴先生与姜女士签订的房屋买卖合同仍然有效。 根据房屋买卖合同及补充协议，姜女士应在贷款审批后15日内配合吴先生办理房屋权属转移登记手续。逾期不履行的，构成违约。吴先生可以向法院起诉要求进一步履行合同。在继续履行合同的诉讼中，李律师表示存在共同的障碍。现在大多数人用贷款买房，涉及银行或公积金部门的利益，所以法院不能强迫他们发放贷款。在这种情况下，如果买方想继续履行合同，他可能需要全额支付，法院可以决定继续履行合同并配合办理过户手续。如果买方坚持以贷款方式付款，法院将驳回卖方配合办理转让的请求。在这种情况下，吴先生已经拿到了批文，这样更容易得到支持。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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