| 问题 | 宅基地能不能转让 |
| 释义 | （1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）； （2）同一集体经济组织内部成员转让； （3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件； （4）转让行为征得集体组织同意； （5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 宅基地所有权是属于集体的，只有使用权由农民个人享有，农民买卖在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用权也随着转移，此时，宅基地的转让是有效的，只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权之后不能再另外申请宅基地。 一、什么情况下宅基地不能转让？ 属于以下三种情况之一的，宅基地就不能转让： （1）房地产分离出卖，宅基地不可以转让。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 （2）产权主体有问题，宅基地不可以转让。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效．房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。 （3）宅基地转让违法。主要包括转让下列房地产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、宅基地的特征 1、主体是城、乡居民。法人和非法人团体不能享有宅基地使用权。 2、客体是人民政府依法批准划拨给个人建住宅所使用的国有土地或集体所有的土地。城镇非农业户口居民一般可对国有土地取得宅基地使用权，经过合法批准手续的，也可对农村集体的土地取得宅基地使用权。农村居民一般可对集体土地取得宅基地使用权。 3、内容是依法建造、保有个人住宅、庭院而对土地的占有、使用和收益的权利。国家确认和保护宅基地使用权，目的只是保障公民个人依法使用土地建造、保有个人住宅、庭院。凡是不符合这一目的的，都不能享有宅基地使用权。 对于农村居民来说，宅基地使用权是一个很重要的权利。如果没有宅基地使用权，则他们就没有土地可以建造居所。但即使农村居民在宅基地上建造了居住，他们对该块宅基地也只是拥有使用权而非所有权。 |
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