| 问题 | 小区维修基金使用范围有哪些 |
| 释义 | 主要包括： 1、小区公共部位：承重墙体、柱、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊等； 2、共用设施、设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、路灯、非经营性的车场或者车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。 一、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？ 物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。 一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务； 另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。（注：本小区属第二种情况） 物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。 一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。 一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。 二、房屋实际面积怎么算 商品房面积也叫商品房销售面积，包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积两部分。 (一)套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分： 1、套内使用面积：按照《住宅建筑设计规范》的规定计算； 2、套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (二)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积。 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 (三)下列空间不得计入公用建筑面积： 1、作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等； 2、作为人防工程的地下室。 三、物业管理内容 （一）负责装饰装修管理工作：对住户装饰装修过程中涉及的各个方面进行全面管理，其中包括对严禁改动的墙体、承重结构、外观等，对装修队伍管理、对装修垃圾实行清运、保洁管理等。 （二）负责小区公共区域环境卫生的清洁保洁：物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、小区大道、小区广场等。 （三）从事物业管理范围内的生态环境管理：物业需定期开展对小区路面保洁、对花草树木养护修剪、杀虫施肥、补种栽植等工作，同时添置了部分设施用于路灯、大道照明设施及局部亮化的管护工作。 （四）负责公共设施设备的管护、养护：物业管理的设施设备主要包含供电线路给排水管网、二次生活用水加压设备、各类配电设备、电梯、消防设备等，公共设施设备正常运转，住户才能生活的安宁。 |
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