| 问题 | 如何看待销售人员的承诺 |
| 释义 | 本文讨论了销售人员在销售房屋时所做出的承诺。销售人员与开发商之间存在委托代理关系，因此销售人员的承诺可以被视为开发商的承诺，开发商应对该承诺承担法律责任。然而，销售人员的承诺是否具有法律约束力需要看开发商是否授权给销售人员进行承诺，并且需要明确宣传承诺和销售人员口头宣传承诺的区别。买方不应轻信销售人员的宣传承诺，而应尽量要求他们加入合同，以免在发生争议时陷入不利境地。 法律分析 对待销售人员所做出的承诺，我们需要首先分析他们与开发商之间的法律关系。开发商和销售人员之间有两种法律关系：一种是劳动关系。开发商属于雇主，销售人员属于工人；第一，委托代理关系。销售人员与开发商之间没有劳动关系。开发商委托销售人员（通常通过销售人员所在的企业）销售房屋。无论上述法律关系如何，销售人员的销售行为本质上是一种委托代理关系，因为开发商和买方最终签订了《商品房买卖合同》，合同的权利和义务应由开发商享有和承担。从这个意义上讲，销售人员的承诺在一定程度上可以被视为开发商的承诺，开发商应对该承诺承担法律责任。销售人员的承诺是否具有法律约束力 首先需要澄清哪些承诺和宣传是开发商授权给销售人员的，哪些承诺和宣传是销售人员在授权范围之外进行的 ，在买卖双方签订的购房合同中写明开发商必须承担法律责任的条款；其次，有两种宣传和承诺：一种是有形的销售广告和宣传材料，如报纸、杂志、传单、互联网、电视等。这种有形广告具有开发商统一制作的特点，可以事后检查；首先，销售人员的口头宣传承诺对于第一种类型，买方应尽量保留和修复这些材料，或将其作为证据，在发生争议时向开发商主张权利。对于第二种，不要轻信。这不仅难以保留和修复证据，而且即使保留销售人员的记录作为证据，以调查开发商在未来发生纠纷时的责任。然而，开发商经常以宣传承诺超出开发商授权、是其个人意见且不代表开发商为由进行辩护。因此，买方不应轻信销售人员的宣传承诺，而应尽量要求他们加入合同，以免在发生争议时陷入不利境地。 拓展延伸 开发商与销售人员之间的关系应当建立在诚实、透明、合法的基础上。双方在签署房屋销售合同时,应当明确约定房屋的价格、户型、面积、交通状况、配套设施等信息,以及销售人员的姓名、身份证号码、佣金数额等事项。同时,应当签署相关的法律文件,如《商品房销售管理办法》、《商品房销售合同》等,明确双方的权利和义务。 开发商与销售人员之间的法律关系应当建立在诚实、透明、合法的基础上。如果双方未能遵守合同约定,应当依法承担相应的法律责任。因此,在购房过程中,购房者应当与开发商和销售人员充分沟通,了解房屋的具体情况,并在签署合同前仔细阅读合同条款,避免因为自己的疏忽而引发纠纷。 结语 对待销售人员所做出的承诺，我们需要首先分析他们与开发商之间的法律关系。开发商和销售人员之间有两种法律关系：一种是劳动关系，开发商属于雇主，销售人员属于工人；另一种是委托代理关系，销售人员与开发商之间没有劳动关系。无论上述法律关系如何，销售人员的销售行为本质上是一种委托代理关系，因为开发商和买方最终签订了《商品房买卖合同》，合同的权利和义务应由开发商享有和承担。从这个意义上讲，销售人员的承诺在一定程度上可以被视为开发商的承诺，开发商应对该承诺承担法律责任。销售人员的承诺是否具有法律约束力，首先需要澄清哪些承诺和宣传是开发商授权给销售人员的，哪些承诺和宣传是销售人员在授权范围之外进行的。在买卖双方签订的购房合同中写明开发商必须承担法律责任的条款。其次，有两种宣传和承诺：一种是有形的销售广告和宣传材料，如报纸、杂志、传单、互联网、电视等。这种有形广告具有开发商统一制作的特点，可以事后检查。对于第一种类型，买方应尽量保留和修复这些材料，或将其作为证据，在发生争议时向开发商主张权利。对于第二种，不要轻信。这不仅难以保留和修复证据，而且即使保留销售人员的记录作为证据，以调查开发商在未来发生纠纷时的责任。然而，开发商经常以宣传承诺超出开发商授权、是其个人意见且不代表开发商为由进行辩护。因此，买方不应轻信销售人员的宣传承诺，而应尽量要求他们加入合同，以免在发生争议时陷入不利境地。 法律依据 直销管理条例(2017-03-01)\t第二十四条\t直销企业至少应当按月支付直销员报酬。直销企业支付给直销员的报酬只能按照直销员本人直接向消费者销售产品的收入计算，报酬总额(包括佣金、奖金、各种形式的奖励以及其他经济利益等)不得超过直销员本人直接向消费者销售产品收入的30%。 直销管理条例(2017-03-01)\t第三十三条\t直销企业不再从事直销活动的，凭国务院商务主管部门和国务院工商行政管理部门出具的凭证，可以向银行取回保证金。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020-12-29)\t第二十四条\t买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。 |
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