| 问题 | 租赁商铺时需要注意的问题 |
| 释义 | 商铺承租前的重要事项：1、确保商铺符合商业用房性质；2、确认房屋权利人并与其签署租赁合同；3、检查租赁登记信息；4、确认煤气、水、电容量；5、约定租金调整、整修期、归还原状等；6、提前告知续租；7、办理登记备案；8、约定装修物归属；9、明确合同期限与转租权；10、约定承租优先权；11、保留证据。同时需了解商业规划和政策，避免违约责任。 法律分析 一、调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求; 三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租; 四、确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担，租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明; 六、确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知; 七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。 八、明确约定合同终止后装修物的归属原则 九、租赁合同期限与转租权 十、明确约定承租优先权： 1、合同期满后承租优先权期限、 2、承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件、 十一、做好证据保全工作 承租人应该保存好的证据包括但不限于: 1、出租人同意装修的证据 2、出租人签字的租金收据 3、承租人的经营数据,如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。 另外，在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。 结语 在承租商铺前，务必进行充分的调查和确认。首先，要核实商铺的产权信息，确保房屋类型和土地用途符合商业需求，避免面临无法办理营业执照和非法使用房屋的风险。其次，要确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求。此外，合同中应明确租金调整、整修期免租、装修物归属等事项，以及承租优先权和合同终止后的转租权。签订合同后，及时办理登记备案，并妥善保留相关证据。在选择商铺前，还需了解商业规划和相关政策，避免违反规定带来的损失。在不确定的情况下，可以在合同中约定解约条件，以减少违约风险。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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