| 问题 | 认购书有没有法律效力,应该具备哪些内容 |
| 释义 | 本文介绍了关于“认购书”的法律定义和性质、内容以及法律效力。现有的法律和地方政府制定的法规中尚未对“认购书”做出规定，因此签订“认购书”并非买房的必经程序。如果可能，买房人应直接签订购房合同以避免因认购书中的约定而使自己陷入被动。本文还介绍了认购书应具备的内容和双方在签订认购书时的权利义务，以及违约方应承担的责任。 法律分析 在现有的法律和地方政府制定的法规中，尚未找到关于“认购书”的法律定义，也未对购房前签订“认购书”的法律要求做出规定。因此，签订“认购书”并非买房的必经程序。所以如果可能，买房人在确定要购买的项目后，最好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。 认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力? 在本市房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有： 1、相关各方如出卖人、买受人、代理人等的主要情况; 2、认购物业(楼盘)的情况; 3、房屋的价款; 4、付款方式; 5、认购条款等内容。 而且，“认购书”通常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，中要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业(楼盘)的法律手续齐备(五证齐全)，该“认购书”一般具有一定的法律效力。 违约方应承担什么责任? 在签订“认购书”的同时，开发商大都要求买房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，出卖人(开发商)有权没收买受人交纳的定金等条款。 按照以上双方的约定，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。 在实践中，由于签订合同时涉及诸多条款的谈判，双方在某些条款上达不成一致意见，导致合同无法签订。在这种情况下，有些开发商往往以买方拒签合同为由，拒绝返还买房人定金，遇到这种情况怎么办?律师指出，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”而“认购书”通常表述为：“如果买受人在一段时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，出卖人有权没收买受人交纳的定金。”所以，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而中是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。 拓展延伸 认购书是指投资者向公司发行的认股权证，其目的是让投资者在未来的一段时间内以特定价格购买公司的股票。那么，认购书是否具有法律约束力呢？ 根据我国《公司法》的规定，认股权证是一种具有法律效力的证明股东具有以特定价格购买公司股份的权利的证书。认股权证自签发之日起生效，签发后一段特定时间内投资者具有以特定价格购买公司股份的权利。 但是，需要注意的是，认股权证本身不具有金钱价值，不能直接用于转让或者交易。如果认股权证所对应的股票价格上涨，投资者行使认股权证时，需要按照特定价格向公司购买股票，否则将失去行权机会。 另外，认股权证行权时，公司应该按照约定向投资者足额缴纳除认股权证面值外的其他价款。如果公司未能按时足额缴纳除认股权证面值外的其他价款，认股权证将失效。 综上所述，认购书本身不具有金钱价值，且认股权证是否具有法律约束力取决于公司是否按时足额缴纳除认股权证面值外的其他价款。 结语 认购书并非买房的必经程序，签订认购书可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。认购书属于具有意向书性质的法律文件，主要包括出卖人、买受人、代理人等的主要情况，认购物业的情况，房屋的价款，付款方式，认购条款等内容。而且，“认购书”通常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备相应的法律效力。违约方应承担什么责任?在签订认购书的同时，开发商大都要求买房人同时交付一定数量的定金，并在认购书中约定，如果买受人在约定的时间内不签订正式的《商品房买卖合同》，出卖人(开发商)有权没收买受人交纳的定金等条款。如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 城市房地产转让管理规定：第十五条 商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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