| 问题 | 无效的房地产买卖合同有哪12种 |
| 释义 | 12种无效的房地产买卖合同是： 1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 3、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 5、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋； 8、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； 9、房屋质量问题严重影响正常居住使用； 10、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； 11、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记； 12、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。 一、开发商一房两卖 一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。所以应当以请求办理过户登记的先后，来确认两个买受人的优先权。另外，开发商需要对没有获得优先权的买受方承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 |
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